Πόσοι φόροι μεταβιβάσεως από επαχθή αιτία υπάρχουν?

Tρείς είναι οι  φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων από επαχθή αιτία:

Α. Φόρος μεταβίβασης. Τον πληρώνει ο αγοραστής του ακινήτου και υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας ή της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο εφόσον η τελευταία είναι υψηλότερη από την αντικειμενική. Ο συντελεστής αυτός ήταν έως την 31 Δεκεμβρίου 8% για την αξία του ακινήτου έως 20.000 ευρώ και 10% για υψηλότερη αξία.

Β. Φόρος υπεραξίας ακινήτων. Ο φόρος αυτός βαρύνει τον πωλητή.

Αρχικά επιβλήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2014 και εξαιτίας των ασαφειών στην εφαρμογή του οι μεταβιβάσεις πάγωσαν. Ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Ως τιμή πώλησης ορίζεται το πραγματικά καταβαλλόμενο τίμημα, ακόμη και αν είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία. Ως τιμή αγοράς θεωρείται η αξία που αναγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν έως τις 31-12-1994 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας. Στο ποσό της υπεραξίας που προκύπτει στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου. Στο ποσό που απομένει αφαιρείται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ και στο υπόλοιπο εφαρμόζεται συντελεστής 15%.  (Ν..4172/2013  άρθρο 41).

Με την ΠΟΛ. 1251/5-12-2014 εδόθησαν συμπληρωματικές οδηγίες και διευκρινήσεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας για τις περιπτώσεις :

1. Νομικές και πραγματικές μεταβολές επί ακινήτου μεταξύ του χρόνου κτήσης και του χρόνου πώλησης.

α) Ένταξη αγροτεμαχίων εντός οικισμού.

β) Αλλαγή χρήσης

γ) Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος

δ) Συνένωση διαμερισμάτων αυτοτελών με διαφορετικούς χρόνους κτήσης.

ε) Απαλλοτρίωση τμήματος ακινήτου

2. Διόρθωση συμβολαίου

3. Τιμή κτήσης σε ειδικές περιπτώσεις

α) Ανέγερση με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή

β) Πολεοδομική τακτοποίηση εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής

γ) Πολεοδομική τακτοποίηση μερικώς αυθαίρετης κατασκευής

δ)Επί χρησικτησίας η τιμή κτήσης του ακινήτου προσδιορίζεται σύμφωνα με  την  περίπτωση γ' της παρ. 2 του άρθρου 41, δηλαδή με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών.

ε) Παραχώρηση λόγω αγροτικής ή αστικής αποκατάστασης ή αναδασμού

στ) Κύρωση πράξης εφαρμογής

ζ) Έγκριση πολεοδομικής μελέτης

η) Επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας

θ) Κτήση με αναγκαστικό πλειστηριασμό

ι) Κτήση λόγω διανομής

4. Επικαρπία- Ψιλή Κυριότητα

α) Σε περίπτωση διάσπασης της πλήρους κυριότητας σε ψιλή κυριότητα και επικαρπία και πώλησης, στη συνέχεια, ταυτόχρονα από τον ψιλό κύριο και τον επικαρπωτή του ακινήτου, τόσο ο χρόνος όσο και η αξία κτήσης, καθορίζονται με βάση το χρόνο της διάσπασης.

β) Συνένωση ψιλής κυριότητας – επικαρπίας

5. Μεταβίβαση κληρονομιαίου ακινήτου ή δικαιώματος για το οποίο έχει συσταθεί καταπίστευμα

6. Ενιαίο δηλωθέν τίμημα/αξία κτήσης ( ΠΟΛ 1168/2014 ΑΥΟ (ΦΕΚ Β' 1724/27)

7. Διαφορετικοί-διαδοχικοί χρόνοι κτήσης του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.

8. Ειδικές περιπτώσεις

α) Αυτούσια διανομή, συνένωση ακινήτων και πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη.

β) Ανταλλαγή ακινήτων

γ) Απόκτηση τίτλων, ένας εκ των οποίων δεν μπορεί να προσδιοριστεί

9. Περιπτώσεις της παραγράφου 27 του άρθρου 72 του ν.4172/2013

10. Υπολογισμός των ετών διακράτησης και εφαρμογή της έκπτωσης ύψους 25.000 ευρώ ανά ακίνητο

11. Υποβολή δηλώσεων υπολογισμού φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας και απόδοσης του φόρου.

12. Υποχρεώσεις συμβολαιογράφων

13.  Μεταβίβαση ακινήτου που προήλθε μερικώς από ανέγερση

Αναστολή ισχύος του φόρου υπεραξίας :

Το Υπουργείο Οικονομικών με το από 19/12/2014 Δελτίο Τύπου ανακοίνωσε ότι ανέστειλε την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2016 για να τονωθεί η αγορά ακινήτων και για ναδώσει αποφασιστική ώθηση για την περαιτέρω ανάκαμψη την ελληνικής οικονομίας.

Έτσι στο άρθρο 72 του ν.4172/13 παρ. 33 προστέθηκε διάταξη σύμφωνα με την οποία : «α. Η ισχύς του άρθρου 41 του παρόντος Κώδικα αναστέλλεται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2016. β. Η διάταξη της παρούσας παραγράφου τίθεται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2015»

Γ. ΦΠΑ 23%. Επιβάλλεται στις παραδόσεις νεόδμητων ακινήτων και υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της αξίας των δαπανών για την ανέγερση του ακινήτου (απολογιστικό κόστος) και στην τιμή της πώλησης. Η τιμή πώλησης θεωρείται η μεγαλύτερη μεταξύ της αντικειμενικής και της αναγραφόμενης στο σχετικό συμβόλαιο. Στις περιπτώσεις πώλησης ακινήτων με ΦΠΑ δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στον πωλητή καθώς είναι επιτηδευματίας και φορολογείται με συντελεστή 26% για το κέρδος του.

Απόσπασμα από το υπό έκδοση βιβλίο των κ.κ.Ορέστη Αράπογλου και Ορέστη Σειμένη, καθηγητή φορολογίας

Πηγή: Φορολογικά Νέα